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《上海市土地交易市场管理办法》新旧版对比及解读
发布时间:2022-08-03        浏览次数:        

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第一条:为规范建设用地使用权交易行为,优化土地资源配置,实现土地高质量利用,促进廉政建设,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等,结合本市实际,制定本办法。

  第一条:为规范国有土地使用权交易行为,优化土地资源配置,提高土地利用效率,促进廉政建设,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第二条:本办法所称的土地交易市场,是指由市政府批准设立的汇集和发布土地交易信息、公开实施土地交易活动、办理土地交易事务的固定场所。

  本市土地交易,遵循公开、公平、公正的原则,营造统一开放、竞争有序、诚信守法的土地交易市场环境。

  第二条:本办法所称的土地交易市场,是指由市政府批准设立的汇集和发布土地交易信息,公开实施土地交易活动,办理土地交易事务的固定场所。

  将公平、公正、公开及诚信守法等作为土地交易的原则,表示上海在加强对土地交易市场诚信监管。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  市土地交易事务中心是本市土地交易市场的承办机构,按照本办法的规定,具体实施土地交易活动。

  第三条:市房地资源局负责组织实施和监督管理土地交易活动。区县土地管理部门依据本办法的规定,实施相关管理工作。市房地产交易中心是本市土地交易市场的承办机构,按照本办法的规定具体实施土地交易活动。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  (一)提供土地交易活动专门场所,为土地交易代理、信息咨询等中介机构提供服务场所;

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第五条:市土地交易事务中心应当将土地交易规则、运作程序、服务内容、工作守则和监督办法等在土地交易市场及相关网站公布,接受社会监督。

  第五条:市房地产交易中心应当将土地交易规则、运作程序、服务内容、收费标准、工作人员守则和工作人员监督办法等在显要位置张挂公布,接受社会监督。

  第十五条:市房地产交易中心接受委托提供土地交易服务的,可以根据物价部门核定的标准收取相应服务费用。收取的服务费用应当严格管理,依法接受审计。

  目前土地交易市场操作中并未收取交易服务费用,故删除收费标准要求和老办法第15条。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第六条:市规划和自然资源局应当建立土地招标的评标专家库。实施建设用地使用权招标活动前,应当在公证处的公证下,随机抽取评标专家。

  标专家库。实施土地使用权招标活动前,应当在公证处的公证下,随机抽取评标专家。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  除前款规定以外的其他建设用地使用权转让,建设用地使用权人可以委托市土地交易事务中心在土地交易市场进行交易。

  (三)出让土地使用权随房屋建设工程转让;(四)以划拨方式取得土地使用权的房地产转让(不包括居住房屋),但法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权的除外。

  除前款规定以外的其他土地使用权转让,土地使用权人可以委托市房地产交易中心在土地交易市场进行交易。

  1、根据2020.1.1施行的新《土地管理法》,将集体经营性建设用地使用权纳入交易范围。

  2、将原有的“出让土地使用权随房屋建设工程转让”和“以划拨方式取得土地使用权的房地产转让”两项交易活动根据实际情况纳入“其他根据法律法规规定进行交易”及“合同约定进行交易”范畴执行。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  (一)国有建设用地使用权和集体经营性建设用地使用权出让、出租的招标拍卖挂牌公告和交易结果公示;

  (二)开发区成片开发的国有建设用地使用权分割转让的招标拍卖挂牌公告和交易结果公示;

  (三)其他根据法律法规规定在土地交易市场进行建设用地使用权交易的公告和交易结果公示;

  (四)合同约定在土地交易市场进行建设用地使用权交易的公告和交易结果公示;

  (五)可以以协议方式出让、出租的国有建设用地使用权和集体经营性建设用地使用权供地公告和交易结果公示;

  (六)建设用地使用权人委托市土地交易事务中心在土地交易市场进行交易的公告和交易结果公示;

  前款第(一)至第(七)项的信息,还应当通过中国土地市场网、上海市规划和自然资源局网、上海土地市场网向社会公布。

  (三)经济开发区成片开发的土地使用权分割转让的招标、拍卖、挂牌公告和交易结果公示;(四)出让土地使用权随房屋建设工程转让的转让信息和交易结果公示;

  (五)以划拨方式取得土地使用权的房地产转让(不包括居住房屋)的信息和交易结果公示;(六)其他需要公布的土地交易信息。

  前款第(一)至第(五)项的信息,还应当通过中国土地市场网、上海房地资源网、房地产交易服务网向社会公布。

  1、明确将“建设用地使用权人委托市土地交易事务中心在土地交易市场进行交易的公告和交易结果”列为公示范畴。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第九条:依法应当以招标拍卖挂牌方式出让、出租国有建设用地使用权的,由市土地交易事务中心按照国家和本市国有建设用地使用权出让、出租规则,组织招标拍卖挂牌交易活动。

  按照中标通知书或者成交确认书的要求,与土地管理部门签订国有建设用地使用权出让或者出租合同,并缴纳国有建设用地使用权出让金或者租金,依法申请办理不动产登记,取得国有建设用地使用权。

  第九条:依法应当以招标、拍卖、挂牌(以下统称“公开交易”)方式出让、租赁土地使用权的,由市房地产交易中心按照国家和本市国有土地使用权出让、租赁规则,组织公开交易活动。

  经公开交易活动后,中标人、竞得人按照中标通知书或者成交确认书的要求,与土地管理部门签订国有土地使用权出让或者租赁合同,并缴纳土地使用权出让金或者租金后,依法申请办理土地登记,取得土地使用权。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第十条 :除工业、研发总部类用地和商业、金融、旅游、娱乐、服务业、商品住宅等经营性用地以外的国有建设用地使用权出让、出租供地公告发布后,规定的申请用地期限届满只有一个用地申请者的,由土地管理部门按照协议出让规则,与申请用地者签订国有建设用地使用权出让、出租意向书,并将该意向书或协议出让信息在土地交易市场内公示。公示期满后,签订国有建设用地使用权出让、出租合同的,应当在土地市场网公示交易结果。有两个以上申请用地者的,应当按照本办法第九条的规定,由市土地交易事务中心组织招标拍卖挂牌交易活动。

  第十条:工业用地和商业、金融、旅游、娱乐、服务业、商品住宅等经营性用地以外的土地使用权出让、租赁供地公告发布后,规定的申请用地期限届满只有一个用地申请者的,由土地管理部门按照协议出让规则与申请用地者签订国有土地使用权出让、租赁意向书,并将该意向书在土地交易市场内公示。公示期满后,签订国有土地使用权出让、租赁合同的,应当在土地交易市场内公示交易结果。有两个以上申请用地者的,应当按照本办法第九条的规定,由市房地产交易中心组织公开交易活动。

  将研发总部类用地从“仅有一个用地申请者则可协议出让、出租”的用地范围中删除,也即对于研发总部类用地,即便只有一个用地申请者,也应采取招拍挂等方式出让、出租。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第十一条:有关集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌和协议出让、出租交易规则,参照同类用途国有建设用地执行。

  1、《土地管理法》规定集体经营性建设用地使用权的用途为“工业、商业等经营性用途”,但未明确是否包括“商品住宅”,需关注后续相关配套细则的规定。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第十二条:开发区下列成片开发的国有建设用地使用权分割转让,应当以招标拍卖挂牌方式进行:

  (一)涉及工业、研发总部类用地以及商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地;

  (二)除工业、研发总部类用地和经营性用地以外,同一宗地有两个以上意向用地者的。经招标拍卖挂牌交易活动后,中标人或者竞得人按照中标通知书或者成交确认书的要求,与原国有建设用地使用权人签订国有建设用地使用权转让合同和转让监管协议,并依法申请办理不动产登记,取得国有建设用地使用权。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第十二条:出让土地使用权随房屋建设工程转让的,2020年全年开奖历史记录手机版!土地使用权人应当向市房地产交易中心提交申请报告,由市房地产交易中心报送原出让土地的土地管理部门审核。

  经审核同意的,土地使用权人可以与意向受让人签订土地使用权转让意向书,也可以直接委托市房地产交易中心实施拍卖、挂牌交易。土地使用权人与意向受让人签订土地使用权转让意向书的,应当在土地交易市场公示转让意向书,由市房地产交易中心接受意向用地申请。公示期不少于5个工作日。公示期满没有其他意向用地者的,市房地产交易中心向转让双方当事人出具公示结果报告单,由当事人签订国有土地使用权转让合同;有其他意向用地者的,应当按照本办法第九条的规定,由市房地产交易中心组织拍卖、挂牌交易活动。

  第十三条:以划拨方式取得土地使用权的房地产转让,土地使用权人应当向市房地产交易中心提交申请报告,由市房地产交易中心根据土地审批权限报土地管理部门审核。经审核需要依法收回土地使用权的,应当通知土地使用权人收回土地使用权;经审核需要收购并与划拨土地使用权人协商同意收购的,通知土地储备机构实施收购储备;经审核同意转让的,核发准予转让通知书。

  土地使用权人取得准予转让通知书的,属于划拨土地使用权随房屋建设工程转让的,按照本办法第十二条第二款的规定实施交易活动。其他以划拨方式取得土地使用权的房地产转让,可以按照本办法第十二条第二款的规定实施交易活动,并缴纳土地使用权出让金或者土地收益后,依法申请办理土地登记。也可以由土地使用权人与受让人签订房地产转让协议,并缴纳土地使用权出让金或者土地收益后,依法申请办理土地登记。

  以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的,房地产转让结果、缴纳的土地使用权出让金或者土地收益数额应当在土地交易市场公示。

  (四)项规定在土地交易市场进行的建设用地使用权交易和本办法第七条第二款规定委托市土地交易事务中心转让建设用地使用权的,建设用地使用权人可以通过市土地交易事务中心按照相关规定,以公开方式进行。

  经市土地交易事务中心组织公开交易活动后,中标人或者竞得人按照中标通知书或者成交确认书的要求,与原建设用地使用权人签订建设用地使用权转让合同,依法申请办理不动产登记,取得建设用地使用权。

  将出让土地使用权随房屋建设工程转让规则、划拨土地使用权转让规则纳入“其他根据法律法规规定进行交易”及“合同约定进行交易”范畴,具体根据新办法第十三条,建设用地使用权人可以通过市土地交易事务中心按照相关规定,以公开方式进行。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第十四条:市规划和自然资源局应当在上海市土地交易市场设立投诉检举渠道,并对外公示投诉检举途径、时间、地点及方式等内容,接受公民、法人和其他组织对土地交易违纪违规行为的投诉、检举。

  第十六条:市房地资源局应当在市房地产交易中心设立检举或投诉信箱,接受公民、法人和其他组织对土地交易违纪违规行为的检举、投诉。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第十五条:按照建立健全信用体系的要求,根据市场主体分类分级的动态信用状况,通过信用信息档案和交换共享机制,依法限制或禁止失信主体以直接或间接方式参与本市建设用地使用权交易活动,强化对市场主体的监管,推进土地交易市场信用体系建设,构建公平诚信的市场环境。

  2、根据该条款,理论上而言,“失信主体”不仅包括存在失信记录的房地产企业,也包括其他类型的法人跟自然人,一旦有失信记录,都有可能被列入限制名单当中。新办法明确“限制”乃至“禁止”“以直接或间接方式参与”,则带有失信记录的企业或人员等可能较难以投资入股、合作开发等间接方式在上海拿地。

  3、该条也可能具有溯及既往的效用,即新规出台之前存在失信记录的企业可能都属于被限制的范围。

  5、建议开发企业加强企业合规经营,加强对独立公司、区域公司乃至分公司的合规经营监管,同时重视防范公司股东、董监高的合规风险。

  6、开发企业应在拿地过乃至后续的建设开发、销售过程中均应合规操作,严格按照政府的要求进行。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第十六条:市、区规划和自然资源局工作人员以及市土地交易事务中心工作人员在土地交易过程中收受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守、滥用职权的,由其所在单位给予行政处分或者相关监察机关给予政务处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  中介服务单位及其工作人员在土地交易程中,有违反有关法律、法规及业务管理规则、保密协议等规定行为的,市或者区规划和自然资源局或市土地交易事务中心应当依据相关服务约定,予以处理;造成损失的,依法追偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  本办法所称中介服务单位,是指为土地交易市场提供有关专业服务的个人、机构或组织,包括银行、公证处、评标专家、主持人、咨询机构及相关行业组织等。

  1、依据《监察法》等法规,调整完善对公职人员在土地交易过程中违规违法行为的表现形式以及责任追究等。

  2、新增对土地交易中介服务单位的定义和该单位及其工作人员应承担的法律责任。

  3、开发企业在选择中介服务单位时,建议进行适当的背景调查,剔除有违规记录的中介服务机构,以免影响相关项目的正常运营、乃至损害项目及企业的良好形象。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第十七条:市规划和自然资源局应当根据本办法,制订建设用地使用权入市交易业务规则。

  上海市土地交易市场管理办法(2008.3.1施行,2020.4.30废止)

  第十八条:本办法自2020年5月1日起施行,有效期至2030年4月30日。

  声明:以上对2020年《上海市土地交易市场管理办法》的解读仅供读者学习、分享与交流。